قفز سكان سانتا باربرا الغاضبون إلى العمل عندما كشف أحد المطورين العام الماضي عن خطط لبناء مجمع سكني شاهق على مرأى من البعثة القديمة التاريخية.
لقد اشتكوا إلى مسؤولي المدينة وكتبوا رسائل وشكلوا منظمة غير ربحية لمحاولة عرقلة المشروع. ومع ذلك، مضت خطط المطور قدما.
ثم حدث شيء غير عادي.
وعلى بعد أربعمائة ميل في سكرامنتو، أدخل المشرعون في الولاية بهدوء لغة مشروع قانون غامض للميزانية يتطلب دراسة الأثر البيئي للمشروع المقترح – والذي يزعم المدافعون عن الإسكان أنه كان محاولة لمنع المشروع.
التشريع، مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 158، الذي وقعه الحاكم جافين نيوسوم، لم يذكر مشروع سانتا باربرا بالاسم. لكن هذا الحكم كان مفصلاً ومحددًا لدرجة أنه لا يمكن تطبيقه على أي تطور آخر في الولاية.
وكانت التداعيات سريعة: فقد رفع المطور دعوى قضائية ضد الولاية، وتخضع نائبة سانتا باربرا، الرئيسة الجديدة القوية لمجلس شيوخ الولاية، للتدقيق بسبب دورها في مشروع القانون.
يقع العقار الحالي في الموقع المقترح للبرج السكني المكون من ثمانية طوابق.
(كايلا بارتكوفسكي / لوس أنجلوس تايمز)
تسلط هذه الملحمة الضوء على النفوذ المتزايد للحاكم والهيئة التشريعية للولاية في قرارات الإسكان المحلية، والمعركة بين المدن وساكرامنتو لمعالجة النقص الحاد في المساكن في كاليفورنيا.
في مواجهة ارتفاع تكاليف الإسكان والإيجار في كاليفورنيا، يقوم قادة الولاية بشكل متزايد بتمرير تفويضات الإسكان الجديدة التي تتطلب من المدن والمقاطعات تسريع بناء المساكن الجديدة وتخفيف الحواجز التي تعيق المطورين.
وفي هذه الحالة، فإن القانون الذي يستهدف تطوير سانتا باربرا يفعل العكس من خلال جعل البناء أكثر صعوبة.
“كابوس مروع”
بدأت المعركة العام الماضي بعد أن وضع المطوران كريج وستيفاني سميث خططًا طموحة لمشروع سكني مكون من ثمانية طوابق يضم ما لا يقل عن 250 شقة في 505 East Los Olivos St.
ويقع الموقع الذي تبلغ مساحته خمسة أفدنة بالقرب من Old Mission Santa Barbara، الذي يجذب مئات الآلاف من السياح كل عام.
في سانتا باربرا، وهي ملاذ بطيء النمو حيث يوجد العديد من المباني السكنية المكونة من طابقين، كان يُنظر إلى مشروع لوس أوليفوس على أنه ناطحة سحاب. ووصف عمدة المدينة، راندي روز، الاقتراح بأنه “كابوس مروع”، بحسب موقع الإعلام المحلي نوزهاوك.
ولكن المطور كان لديه ميزة. يتطلب قانون كاليفورنيا من المدن والمقاطعات تطوير خطط للنمو كل ثماني سنوات لمعالجة الزيادة السكانية في كاليفورنيا. يتعين على الولايات القضائية تحديد المناطق التي يمكن إضافة السكن أو الكثافة إليها.
إذا فشلت المدن والمقاطعات في تطوير الخطط بحلول كل موعد نهائي مدته ثماني سنوات، فسيتم تفعيل بند يسمى “علاج البناء”.
فهو يسمح للمطورين بتجاوز قيود تقسيم المناطق المحلية وبناء مشاريع أكبر وأكثر كثافة طالما تم تضمين الوحدات ذات الدخل المنخفض أو المتوسط.
كانت سانتا باربرا لا تزال تعمل مع الولاية على خطة الإسكان الخاصة بها عندما انقضى الموعد النهائي في فبراير 2023. وكانت الخطة مكتملة بحلول ديسمبر من ذلك العام، لكنها لم تصبح رسمية حتى تصدق عليها الدولة في فبراير 2024.
معارضو تطوير سانتا باربرا المقترح، في اتجاه عقارب الساعة من أسفل اليسار: شيري راي، بريان ميلر، إيفان مينوغ، توم ميني، فريد سويني وستيف فورسيل.
(كايلا بارتكوفسكي / لوس أنجلوس تايمز)
وقبل شهر، في يناير/كانون الثاني، قدم المطورون خططهم. وبما أنها تضم 54 وحدة لذوي الدخل المنخفض، لم يكن بوسع المدينة رفض المشروع بشكل مباشر.
وقال إيفان مينوغ، أحد سكان سانتا باربرا المعارض لمشروع التطوير: “كان المطورون يلعبون الشطرنج بينما كانت المدينة تلعب لعبة الداما”.
وقال إن الأجيال الأكبر سنا في كاليفورنيا قاومت التغيير، وتركت الولاية لتتبنى “سياسات متشددة ومقاس واحد يناسب الجميع لإجبار المدن على فعل شيء بشأن الإسكان”.
تتمتع سانتا باربرا، المدينة الثرية التي تجتذب المشاهير والفنانين البوهيميين والناشطين البيئيين، بتاريخ طويل من النضال من أجل الحفاظ على طابع مدينتها الصغيرة.
في عام 1975، اعتمد مجلس المدينة خطة للحد من التنمية، إلى جانب استهلاك المياه وحركة المرور، والحفاظ على الحد الأقصى لعدد سكان المدينة عند 85000 نسمة. في أواخر التسعينيات، تبرع الممثل مايكل دوغلاس – أحد خريجي جامعة كاليفورنيا في سانتا باربرا – بالمال للحفاظ على أكبر مساحة من الأراضي الساحلية في المدينة.
تحيط بالمدينة جبال سانتا ينز، وتهيمن عليها المباني المنخفضة والمنازل المخصصة لأسرة واحدة. متوسط قيمة المنزل هو 1.8 مليون دولار، وفقا لـ Zillow. وقد أوضح تقرير للمدينة العام الماضي الحاجة إلى 8000 وحدة إضافية، في المقام الأول للأسر ذات الدخل المنخفض، على مدى السنوات المقبلة.
ستيفاني وكريج سميث، مطوري المشروع الواقع في 505 East Los Olivos Street.
(اشلي جوتيريز)
عضو الجمعية جريج هارت، الذي تضم منطقته سانتا باربرا، يدعم اللغة المستخدمة في مشروع قانون الميزانية التي تتطلب المراجعة البيئية. إنه لا يريد رؤية برج التطوير المقترح فوق المهمة القديمة ويلقي باللوم على قانون معالجة البناء في تقديمه.
قال هارت: “إنه مثال رائع على مدى خلل نظام “علاج البناء””. “إن اقتراح مشاريع كهذه يقوض الدعم لكثافة البناء في سانتا باربرا.”
وقد شوهدت مقاومة مماثلة في سانتا مونيكا وهنتنغتون بيتش ومدن صغيرة أخرى حيث يتدافع المطورون لاستخدام قانون العلاج الخاص بالباني. تم لعب مثال بارز مؤخرًا في لا كندا فلينتريدج، حيث دفع المطورون مشروعًا متعدد الاستخدامات يضم 80 وحدة على قطعة أرض مساحتها 1.29 فدانًا على الرغم من المعارضة الشديدة من المدينة.
ومع ذلك، فإن القانون المثير للجدل لا يعفي التطورات من المراجعة بموجب قانون جودة البيئة في كاليفورنيا، المعروف باسم CEQA، وهي سياسة الولاية التاريخية التي تتطلب دراسة آثار المشروع على حركة المرور وجودة الهواء والمزيد.
ومع ذلك، سعى المطورون الذين يقفون وراء مشروع شارع لوس أوليفوس إلى تجنب المراجعة البيئية، بسبب قانون الولاية الجديد الذي يسمح للعديد من مشاريع الردم الحضرية بتجنب مثل هذه المتطلبات. تم توقيع مشروع قانون الجمعية رقم 130، استنادًا إلى التشريع الذي قدمته عضوة الجمعية بافي ويكس (ديمقراطية من أوكلاند)، ليصبح قانونًا من قبل نيوسوم في يونيو.
عندما سأل مطورو Los Olivos مسؤولي المدينة عن استخدام AB 130 لمشروعهم، أخبرهم مدير تطوير مجتمع سانتا باربرا في يوليو 2025 أن مراجعة CEQA كانت ضرورية. وكتب المدير أن AB 130 لا ينطبق إذا تم التخطيط للمشروع بالقرب من الخور وموائل الأراضي الرطبة، أو أي منطقة أخرى حساسة بيئيًا.
وبعد أشهر، أقر المجلس التشريعي للولاية مشروع قانون الميزانية الذي يتطلب المراجعة.
وقال سكان سانتا باربرا الذين يعارضون المشروع إنهم لم يطلبوا الفاتورة.
ولكن إذا وجدت المراجعة أن حركة المرور من المشروع سوف تطغى على طرق الإخلاء من الحرائق، على سبيل المثال، فقد يكون من الأسهل عليهم محاربة المشروع.
قال فريد سويني، أحد السكان المقيمين والذي يعارض المشروع، “لا نريد أن نظهر كأبناء نيمبي”، في إشارة إلى عبارة “ليس في الفناء الخلفي لمنزلي”. بدأ سويني، وهو مهندس معماري، وآخرون منظمة Smart Action for Growth and Equity غير الربحية لتسليط الضوء على مشروع Los Olivos ومشروع آخر خطط له نفس المطور.
وأشار سويني، وهو يقف بالقرب من موقع المشروع في أحد الأيام، بينما تصطف السيارات على طول الطريق الرئيسي. لم تكن ساعة الذروة بعد، لكن حركة المرور كانت تتزايد بالفعل.
مشروع قانون “غريب حقًا”.
مدفونًا عميقًا في مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 158، مشروع القانون الذي أقره المشرعون بالولاية والذي يستهدف مشروع لوس أوليفوس، هو إشارة إلى قانون الولاية حول تطوير الإسكان الحضري. وأوضح مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 158 أنه لا ينبغي استثناء بعض التطورات من هذا القانون.
وذكر مشروع القانون أن التطورات في “مدينة يزيد عدد سكانها عن 85000 ولكن أقل من 95000 شخص، وداخل مقاطعة يتراوح عدد سكانها بين 440000 و455000 شخص”، والتي تقع أيضًا بالقرب من معلم تاريخي وممر فيضان تنظيمي ومستجمعات مياه، ليست معفاة.
وفقًا لتعداد عام 2020، يبلغ عدد سكان سانتا باربرا 88,768 نسمة. يبلغ عدد سكان مقاطعة سانتا باربرا 448229 نسمة. ويقع المشروع بالقرب من الخور وبعثة سانتا باربرا.
التطور المثير للجدل يناسب مشروع القانون.
مونيك ليمون هي الرئيسة المؤقتة لمجلس شيوخ ولاية كاليفورنيا.
(ميونغ جيه تشون / لوس أنجلوس تايمز)
وقال ممثل لرئيس مجلس الشيوخ برو تيم مونيك ليمون لـ CalMatters إن السيناتور شارك في صياغة لغة الإعفاء تلك.
وخلال جولة في مزرعة أفوكادو في فنتورا الشهر الماضي، رفضت ليمون التعليق على دورها. استشهدت بالدعوى ووجهت الأسئلة إلى العاطي. مكتب الجنرال روب بونتا.
وأكدت ليمون، التي ولدت ونشأت في سانتا باربرا، أنها تحدثت مع سويني – الذي أنشأ منظمة غير ربحية لمحاربة التطوير – حول معارضة التطوير.
وقالت إن مشروع لوس أوليفوس حظي “بقدر كبير من المشاركة والمشاركة المجتمعية”. “فيما يتعلق بالتعليقات، ما أفهمه، من خلال قراءة المقالات، أن هناك أكثر من 400 شخص شاركوا في هذا الأمر… إنه مشروع عام للغاية.”
كما دافعت ليمون عن سجلها السكني.
قال ليمون: “كل تشريع أقوم بتأليفه أو مراجعته، أفعل ذلك بناءً على احتياجات ولايتنا ولكن أيضًا من منظور المجتمع الذي أمثله – سواء كان ذلك يتعلق بالإسكان أو التعليم أو حماية البيئة أو أي قضايا أخرى تطرح على مكتبي”.
رفع المطورون دعوى قضائية ضد المدينة والولاية في أكتوبر، مدعيين أن SB 158 يستهدف مشروعًا واحدًا محددًا: مشروعهم. وعلى هذا النحو، سيكون هذا غير قانوني بموجب القانون الفيدرالي، الذي يحظر “التشريعات الخاصة” التي تستهدف شخصًا واحدًا أو ممتلكات واحدة.
المنزل يقع حاليا في موقع التطوير المقترح.
(كايلا بارتكوفسكي / لوس أنجلوس تايمز)
تدعي الدعوى أن ليمون روج لمشروع القانون وطرحه من خلال مجلس شيوخ الولاية، وتجادل بأنه يجب نقضه وتشكك في المراجعة البيئية المطلوبة، والتي من المرجح أن تضيف سنوات إلى جدولها الزمني وملايين الدولارات إلى ميزانيتها.
وقالت ستيفاني سميث، إحدى المطورين، لصحيفة التايمز إن مشروع القانون ولد من “احتجاجات أصحاب المنازل الأثرياء، الذين يتنكر الكثير منهم كمدافعين عن الإسكان حتى يصبح السكن المقترح في حيهم”.
قال سميث: “باعتباري طالبًا بلا مأوى سابقًا عملت بدوام كامل وأعيش في سيارتي، أعرف ما يعنيه الكفاح من أجل تحمل تكاليف السكن. لقد أعطاني العيش بدون أمن أو كرامة اعتقادًا أساسيًا بأن السكن هو حق أساسي من حقوق الإنسان غير قابل للتفاوض”.
أعرب المدافعون عن السياسة العامة والخبراء عن قلقهم بشأن استخدام المشرعين في الولاية لسلطتهم للتدخل في مشاريع الإسكان المحلية، خاصة عند استقطاع الإعفاءات من القوانين التي فرضوها على أي شخص آخر في الولاية.
وقال شون ماكموريس، من مجموعة كاليفورنيا كومون كوز الحكومية الجيدة: “من الصعب أن نتجاهل عندما تتم صياغة التشريع بطريقة مصممة بشكل ضيق – خاصة عندما تظهر مثل هذه اللغة في وقت متأخر من العملية مع القليل من المساهمة العامة”. “إن مشاريع القوانين التي يتم تطويرها بهذه الطريقة تخاطر بتعزيز السخرية العامة بشأن العملية التشريعية والدوافع وراء صنع السياسات ذات التركيز الضيق”.
ووصف كريس إلميندورف، أستاذ الحقوق في كلية الحقوق بجامعة كاليفورنيا في ديفيس، والمتخصص في سياسة الإسكان، اللغة المحددة لمشروع القانون بأنها “غريبة حقًا” وتساءل عما إذا كان سيصمد أمام أي تحدٍ قانوني.
ويتوقع أن يرى المزيد من المرافعات للحصول على إعفاءات من قوانين الإسكان الحكومية.
وقال إلمندورف: “إن المجموعات المحلية التي لا تريد المشروع ستذهب إلى المجلس التشريعي للحصول على الراحة التي كانوا سيحصلون عليها في حقبة سابقة من مجلس مدينتهم”.
إنري لالا، طالب جامعة كاليفورنيا في سانتا باربرا، هو مؤسس ورئيس مجموعة إسكان الطلاب. وقال إن مشروع القانون يتعارض مع الحركة المؤيدة للإسكان الأخيرة في المنطقة.
قالت لالا: “إنه بالتأكيد أمر خارج عن المألوف”. “ليست هذه هي الخطوة التي نريد أن نراها تتكرر في المستقبل.”
