مع وصول سوق المكاتب إلى أدنى مستوياته بعد فترة طويلة من الهبوط، يندفع المستأجرون لشراء المباني الخاصة بهم.
تغتنم الشركات المستأجرة الفرصة لتصبح مالكة، خاصة في وسط مدينة لوس أنجلوس، حيث انخفضت قيمة المباني الشاهقة المتلألئة منذ انخفاض الإشغال خلال الوباء. لم يتعاف بشكل كامل أبدًا، لكن المستثمرين يعتقدون أن السوق قد استقر على الأقل.
ومن بين أحدث الشركات التي تعثرت في بناء ناطحة سحاب هي شركة إدارة الصناديق كابيتال جروب، التي وافقت على دفع حوالي 210 ملايين دولار لشراء مبنى بنك أوف أمريكا بلازا المكون من 55 طابقًا على قمة بنكر هيل، حيث يوجد به مكاتب. ومن بين الشركات الأخرى التي تختار الشراء عبر الإيجار شركة Riot Games ووزارة المياه والطاقة في لوس أنجلوس.
وقال مايك جيتلين، الرئيس التنفيذي لمجموعة كابيتال جروب: “كنا نعلم أن أفضل مالك يمكن أن نحصل عليه هو أنفسنا”.
قال كيفن شانون، وسيط العقارات في نيومارك، إن هناك بعض الأسباب الوجيهة التي تجعل المستأجرين يرغبون في أن يصبحوا ملاك عقارات في الوقت الحالي، بدءًا من التوقيت.
وقال: “يعلم الجميع أننا نقترب من قاع هذه الدورة، ومن الجيد دائمًا الشراء بالقرب من القاع”.
عانى وسط المدينة من زيادة المعروض من المساحات المكتبية منذ فورة البناء في الثمانينيات وأوائل التسعينيات. أصبح النقص في المستأجرين الذين يدفعون الإيجار، والذي أدى إلى انخفاض قيمة المكاتب، أكثر حدة منذ تفشي الوباء. وكان ما يقرب من 40% من المساحات المكتبية في الحي المالي متاحة في نهاية العام الماضي، وفقًا لشركة CBRE. ارتفع إجمالي معدل الشواغر في وسط المدينة من 14٪ في عام 2019 إلى 34٪.
يجد المستثمرون صفقات يمكن إبرامها تشمل عقارات تذكارية مثل هرم ترانس أمريكا في سان فرانسيسكو، وهو برج مكون من 48 طابقًا كان بمثابة رمز للمدينة منذ اكتمال بنائه في السبعينيات. ودفعت شركة الاستثمار الأوروبية Yoda PLC مؤخرًا حوالي 690 مليون دولار للمبنى، مما يعكس خسارة فادحة للمالك السابق، الذي استثمر حوالي مليار دولار لشراء وتحسين ناطحة السحاب الشهيرة، وفقًا لشركة CoStar.
وقال شانون إن علامة انخفاض القيم هي أن مستويات إيجار المكاتب قد استقرت على ما يبدو.
وقال: “لقد تجاوزنا فيروس كورونا بما فيه الكفاية مما يجعل مستخدمي المكاتب مرتاحين” ونعرف مقدار المساحة التي سيحتاجون إليها للمضي قدمًا.
وقال إن التغييرات الأخيرة في قوانين الضرائب الفيدرالية فيما يتعلق بفوائد انخفاض قيمة العقارات قد أضافت حافزًا، ومع تحسن تأجير المكاتب في جميع أنحاء البلاد، يتطلع المقرضون بشكل أكثر إيجابية إلى دعم شراء المكاتب.
ومن خلال امتلاك مبانيها الخاصة، تستطيع شركات الأحذية البيضاء الحفاظ على ممتلكاتها على صورتها الخاصة.
مجموعة كابيتال هي بالفعل مستأجر رئيسي في Bank of America Plaza، وسوف تقوم بدمج المكاتب الأخرى هناك بعد إغلاق عملية البيع.
ويستفيد المستأجرون من ركود سوق المكاتب ويشترون المباني الخاصة بهم، بما في ذلك بنك أوف أمريكا بلازا الواقع في 333 S. Hope St. والذي تم شراؤه للتو من قبل شركة الاستثمار Capital Group.
(روبرت جوتييه / لوس أنجلوس تايمز)
وقال جيتلين، “إن أفضل طريقة لضمان بيئة رائعة في وسط مدينة لوس أنجلوس هي إنشاء ما نسميه بالحرم الجامعي العمودي”. “لقد كانت مجرد فرصة فريدة حيث كان السعر أقل بكثير مما كان عليه تاريخيا، وكان للبيع.”
ورفضت “كابيتال جروب” تأكيد سعر البيع المعلن عنه والذي يبلغ 210 ملايين دولار، لكن تم تقييم المبنى آخر مرة في أواخر عام 2024 بمبلغ 212.5 مليون دولار، بانخفاض عن 605 ملايين دولار قبل 10 سنوات، وفقًا لبلومبرج.
وقال شانون إن كابيتال جروب دفعت حوالي 150 دولارًا للقدم المربع مقابل عقار سيتكلف بناءه ما يصل إلى 800 دولار للقدم بالتكاليف الحالية. وسينتهي الأمر باحتلال غالبية المبنى الذي تبلغ مساحته 1.4 مليون قدم مربع ويعمل به 2100 موظف.
وقال مزود البيانات العقارية CoStar إن المستخدمين المالكين ارتفعوا كلاعبين رئيسيين في سوق المكاتب في لوس أنجلوس، حيث يمثلون الآن ما يقرب من نصف جميع الصفقات، في حين انخفضت حصة المستثمرين المؤسسيين من المشتريات من 45٪ إلى 26٪.
مستخدمو المكاتب من القطاع العام هم من بين المشترين. تخطط مدينة لوس أنجلوس لشراء برج مكون من 35 طابقًا في وسط المدينة لاستخدامه من قبل وزارة المياه والطاقة.
سوق المكاتب المكتئب في وسط مدينة لوس أنجلوس لديه بعض المستأجرين الذين يتطلعون إلى شراء المباني الخاصة بهم.
(روبرت جوتييه / لوس أنجلوس تايمز)
قالت شركة Manulife US Real Estate Investment Trust هذا الأسبوع إنها ستبيع المبنى الشاهق الواقع في 865 شارع S. Figueroa مقابل 92.5 مليون دولار في انتظار موافقة المسؤولين في لوس أنجلوس. وتبلغ قيمته المقدرة 248 مليون دولار.
وأكدت DWP في بيان أن مفاوضيها سيقدمون اقتراحًا إلى مجلس مفوضي المياه والطاقة الشهر المقبل لشراء عقار شارع فيغيروا. أصبح المبنى المكسو بالجرانيت الأحمر المصقول شمال لوس أنجلوس لايف عنوانًا مرموقًا للشركات منذ اكتماله في عام 1990.
“إذا تمت الموافقة على هذا الاستحواذ، فإن هذا الاستحواذ سيوفر المساحة المكتبية اللازمة لدعم توسيع القوى العاملة في LADWP، وتوحيد العمليات والحفاظ على التوصيل الموثوق للمياه والطاقة إلى مدينة لوس أنجلوس،” قالت المتحدثة باسم رينيه أ. فاسكيز.
وكان المشتري العام الرئيسي الآخر لمبنى المكاتب في وسط المدينة هو مقاطعة لوس أنجلوس، والتي سيتم افتتاحها في عام 2024 اشترى برج شركة الغاز مقابل 200 مليون دولار، وهو انخفاض حاد عن تقييمها البالغ 632 مليون دولار في عام 2020. وقال مسؤولو المقاطعة في ذلك الوقت إن بيع حبس الرهن كان صفقة جيدة جدًا بحيث لا يمكن تفويتها.
وتقوم المقاطعة بنقل العمال تدريجيا إلى ناطحة السحاب المكونة من 55 طابقا عند قاعدة بنكر هيل والتي كانت تعتبر على نطاق واسع واحدة من أكثر مباني المكاتب المرغوبة في المدينة عندما تم الانتهاء منها في عام 1991.
حدثت عملية استحواذ كبيرة على منطقة ويست سايد في ديسمبر، عندما اشترت شركة ألعاب الفيديو العملاقة Riot Games مقرها الرئيسي المكون من خمسة مباني في حي Sawtelle مقابل 150 مليون دولار، وهي واحدة من أغلى مبيعات المكاتب في لوس أنجلوس لهذا العام.
الحرم الجامعي هو موطن ل أ بيئة تشبه استوديو الأفلام الذي يضم مسارح وأحد أكبر المطابخ التجارية في الجانب الغربي، ويقدم مجموعة واسعة من المأكولات التي تتغير يوميًا ويتم تقديمها مجانًا لموظفي الشركة. ومن بين المنتجات المشهورة للشركة “League of Legends”، وهي لعبة فيديو متعددة اللاعبين على الإنترنت يلعبها الملايين من الأشخاص حول العالم يوميًا.
وقال الرئيس التنفيذي ديلان جاديجا إن الحرم الجامعي الملون “يطلق العنان للقلب والروح الإبداعيين لشركة Riot”. “عندما أتيحت لنا الفرصة لامتلاك العقار، أدركنا أنه من المنطقي الاستثمار على المدى الطويل. وهذا يسمح لنا بمواصلة تهيئة بيئة تعكس مهمتنا وتمكن Rioters من القيام بأفضل عمل في حياتهم.”
يعد مجمع Sawtelle هو المقر العالمي لشركة Riot Games منذ عام 2015.
وقال جاديجا: “لقد أصبح أكثر من مجرد مكتب بالنسبة لنا”. “هذا هو المكان الذي دفعت فيه شركة Rioters حدود تطوير اللعبة من أجل تقديم ألعاب وتجارب مذهلة للاعبين في جميع أنحاء العالم.”
