سيحصل ضحايا حرائق الغابات العام الماضي في مقاطعة لوس أنجلوس والذين لم يتمكنوا من الحصول على إعفاء من الرهن العقاري بموجب قانون الولاية الذي صدر العام الماضي، على فرصة أخرى من خلال مشروع قانون أقوى تم تقديمه يوم الأربعاء.
التشريع، أ ب 1847، من قبل عضو الجمعية جون هارابديان (ديمقراطي من باسادينا)، سيزيد ثلاثة أضعاف إلى 36 شهرًا 12 شهرًا من تخفيف الرهن العقاري الذي قدمه AB 238 العام الماضي، مع السماح للمقترضين بسداد الأموال من خلال التأجيل الذي يمدد الرهن العقاري.
ومن تأليف هارابديان أيضًا أ ب 238 يحظر على مقرضي الرهن العقاري ومقدمي الخدمات مطالبة المقترضين بسداد أي إمهال بمبلغ مقطوع، لكنه بخلاف ذلك لم يحدد شروط السداد. كما حظرت الرسوم المتأخرة وحبس الرهن والتقارير السلبية لمكاتب الائتمان.
وقال المقترضون لصحيفة التايمز ذلك لقد واجهوا صعوبة الحصول على أي إعانة وعندما فعلوا ذلك، قيل لهم إذا كانوا لا يريدون سداده بمبلغ مقطوع، فسيتعين عليهم الموافقة على تعديل القرض الذي يمكن أن يرفع سعر الفائدة.
مثل AB 238، لا يمكن الحصول على الإعفاء إلا إذا سمح به عقد الرهن العقاري الأساسي.
ومع ذلك، قال Harabedian أن معظم العقود والمبادئ التوجيهية فاني ماي و فريدي ماك – المنظمات التي ترعاها الحكومة والتي تحتفظ أو تضمن غالبية القروض العقارية الأمريكية – لا تمنع تأجيل القروض.
وقال: “أعتقد أن بعض الناس عُرض عليهم التسامح، وهو بصراحة لم يمتثل للفقرة 238 عندما كان ينبغي أن يكون كذلك”. “لم يتم منحهم أي نوع من الاختيار أو المرونة بشأن كيفية السداد، لذلك نحاول تحسين الأمر الآن.”
وقال هارابيديان إن معظم المشاكل التي يواجهها المقترضون ترجع على ما يبدو إلى الشركات التي تخدم الرهون العقارية نيابة عن المقرضين، في حين أن المؤسسات الكبيرة مثل بنك أوف أمريكا كانت أكثر سخاء.
بدأت المؤسسة المالية في شارلوت بولاية نورث كارولاينا في تقديم العروض في ديسمبر 36 شهرًا من تخفيف الرهن العقاري للمقترضين دون تغيير في سعر الفائدة.
هناك تعديل رئيسي آخر لقانون AB 238 وهو تمديد فترة الإعفاء من 12 إلى 36 شهرًا، والتي يسعى المقترضون للحصول عليها بزيادات مدتها 90 يومًا. وسيتم تمديد الموعد النهائي لتقديم طلب الإعفاء إلى 7 يناير 2029.
وقال هارابديان إن 36 شهرًا من الإغاثة ضرورية لأن الأمر سيستغرق سنوات عديدة من أصحاب المنازل لإصلاح وإعادة بناء منازلهم بعد الحرائق في ألتادينا وباسيفيك باليساديس والمجتمعات المجاورة، والتي أودت بحياة ما لا يقل عن 31 شخصًا وألحقت أضرارًا أو دمرت أكثر من 18000 منزل.
وقال: “يحاول هذا التمديد أن يتماشى مع عملية إعادة البناء الكاملة التي سيتحملها الناجون، والتأكد من أنهم منذ بدايتها وحتى نهايتها، لن يتعرضوا لضائقة مالية قد تجعلهم يتخلون عن مجتمعاتهم”.
قال لين كيندال، الذي فقد منزله في باسيفيك باليساديس، إنه على الرغم من ترحيبه بالتشريع، إلا أنه لا يزال غير متأكد من مدى تأثيره عليه، بما في ذلك شروط السداد.
وقال: “سيكون هناك متابعة للتأكد من أن هؤلاء مقدمي الخدمات والمقرضين يلتزمون فعليًا بالقوانين، لأنه لا يوجد أحد يحاسبهم حقًا في الوقت الحالي”.
الشهر الماضي، حاكم الولاية جافين نيوسوم قال في بيان صحفي أن إدارة الحماية المالية والابتكار تلقت 233 شكوى تتعلق بالتخلف عن سداد الرهن العقاري، وتم حل 92% منها لصالح المستهلك.
ومع ذلك، قال كيندال إن الوكالة أغلقت شكواه على الرغم من أن خادم الرهن العقاري الخاص به قد طلب مبلغًا مقطوعًا وما زالت خطة السداد الخاصة به معلقة.
أخبرته الوكالة في رسالة استعرضتها صحيفة التايمز بأنها “لا تستطيع التدخل نيابة عن المستهلكين الأفراد في أي حالة معينة” وأنها “تتخذ إجراءات حماية المستهلك عندما نجد أنماطًا من الخداع أو التحريف أو الممارسات التجارية غير العادلة ذات المصلحة على مستوى الولاية”.
وقال متحدث باسم الوكالة إنها عملت مع كيندال لضمان حصوله على تعويض “مناسب” واعتبر أن الأمر قد تم حله.
وأضاف أن الإدارة تراقب الامتثال لـ AB 238 لكنها لم تعلن حتى الآن عن أي إجراءات تنفيذية ضد المقرضين أو مقدمي الخدمات.
قدم Harabedian مشروع قانون ثانٍ يوم الأربعاء من شأنه أن ينص على تحمل الرهن العقاري على مستوى الولاية لأصحاب المنازل الذين أصبحت مساكنهم غير صالحة للسكن بعد حالة الطوارئ التي أعلنها الحاكم أو الحكومة الفيدرالية.
قانون كاليفورنيا لتخفيف الرهن العقاري في حالات الطوارئ, أ ب 1842، يتطلب من مقدمي خدمات الرهن العقاري تقديم تقرير شهري إلى DFPI حول عدد طلبات التحمل التي يتلقونها أثناء حالة الطوارئ المعلنة وعدد الطلبات التي تمت الموافقة عليها ورفضها، بما في ذلك سبب الرفض.
يسمح مشروع القانون أيضًا للمقترض برفع دعوى مدنية ضد مقدم خدمة الرهن العقاري بسبب انتهاكه للقانون.
تعديلات AB 238، إذا تم التوقيع عليها لتصبح قانونًا، ستدخل حيز التنفيذ على الفور.
عمل مكتب Harabedian مع كاليفورنيا بانكرز أسن. و كاليفورنيا الرهن العقاري المصرفيين Assn. في تطوير AB 238. قال المشرع إنه غير متأكد مما إذا كانوا سيدعمون تمديد إعفاء الرهن العقاري.
وقالت إيفيت إرنست، المتحدثة باسم California Bankers Assn: “إننا نتطلع إلى مراجعة الأمر مع أعضائنا والعمل بشكل بناء مع أصحاب المصلحة كما فعلنا باستمرار. قدمت الصناعة المصرفية بشكل استباقي الإغاثة لضحايا حرائق الغابات، وهذا الجهد يسبق الإجراء التشريعي”.
جمعية المصرفيين للرهن العقاري في كاليفورنيا. وقالت إنها تقوم أيضًا بمراجعة التشريع.
