ساكشاي فونجساسيريبات / جيتي إيماجيس 
أسعار الفائدة على الرهن العقاري وقد سقطت في الآونة الأخيرة، وتحوم بالقرب منهم أدنى مستوى في ثلاث سنوات في الأسابيع الأخيرة.
وفي حين أن المزيد من الانخفاضات سيكون موضع ترحيب من قبل المقترضين، فإن احتمال حدوث ذلك غير واضح. ال اختار بنك الاحتياطي الفيدرالي خفض أسعار الفائدة للمرة الثانية على التوالي في 29 أكتوبر، لكن التضخم وارتفاع معدلات البطالة – والتي يصعب قياسها بدقة وسط إغلاق الحكومة – يمكن أن يهدد أي تخفيضات أخرى في أسعار الفائدة في المستقبل.
ولكن هل يعني ذلك أن أسعار الفائدة على الرهن العقاري سترتفع في عام 2026؟ أم أنهم سيواصلون الانخفاض الذي شهدناه في معظم عام 2025؟ لقد تحدثنا مع بعض الخبراء لنرى ما يتوقعونه لمعدلات الرهن العقاري في العام الجديد.
ابدأ بمعرفة مدى انخفاض عروض أسعار الرهن العقاري الحالية الخاصة بك هنا.
ما هي توقعات أسعار الفائدة على الرهن العقاري لعام 2026؟
لا يحدد بنك الاحتياطي الفيدرالي بشكل مباشر مسار معدلات الرهن العقاري، على الرغم من أنها تميل إلى التحرك في نفس الاتجاه. على سبيل المثال، بينما تستعد الأسواق لتخفيضات محتملة في أسعار الفائدة في سبتمبر، فإن انخفض متوسط سعر الفائدة على الرهن العقاري لمدة 30 عامًا إلى 6.13%. وعلى الرغم من ارتفاعها بشكل طفيف في شهر أكتوبر، إلا أنها ظلت ضمن النطاق المنخفض البالغ 6%.
ومع ذلك، فإن تخفيضات أسعار الفائدة المستقبلية غير مؤكدة الآن، مما قد يضخ بعض عدم اليقين في مجال أسعار الفائدة على الرهن العقاري.
يقول مايك نيلسن، مدير المبيعات في شركة تشرشل للرهن العقاري: “إن بنك الاحتياطي الفيدرالي في وضع صعب في الوقت الحالي، حيث يتعين عليه أن يزن عدم اليقين على جبهات أكثر مما يمكنك عده – إحصاءات سوق العمل الملتوية، والتضخم الثابت في الجيوب، والرياح الاقتصادية غير المعروفة المتعلقة بالتعريفات الجمركية والصفقات التجارية، والمستويات القياسية لديون بطاقات الائتمان، على سبيل المثال لا الحصر”.
حتى أن رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي جيروم باول تحدث عن حالة عدم اليقين هذه بعد اجتماع البنك في أكتوبر.
قال باول: “ماذا تفعل إذا كنت تقود سيارتك في الضباب؟ أنت تبطئ السرعة”. “هناك احتمال أنه سيكون من المنطقي أن نكون أكثر حذراً… أنا لست ملتزماً بذلك. أنا فقط أقول إنه من المؤكد أن تقول: “نحن حقاً لا نستطيع أن نرى. لذا دعونا، دعونا نبطئ السرعة”.”
يعد التضخم عاملاً كبيرًا آخر يجب مراقبته في عام 2026 فيما يتعلق بمعدلات الرهن العقاري، ولن يؤثر اتجاهه على ما يقرر بنك الاحتياطي الفيدرالي القيام به فحسب، بل سينتقل إلى أجزاء أخرى من السوق أيضًا.
يقول نيلسن: “قبل كل شيء، فإن التأثير الرئيسي على معدلات الرهن العقاري في السنوات الثلاث إلى الخمس المقبلة سيكون مدى استمرار انخفاض التضخم ومدى قدرتنا على إدارة التوظيف”. “يتم تحديد سوق الأسعار في الغالب من خلال سوق السندات، ومستثمرو السندات حساسون للغاية لعدم اليقين بشأن التضخم، حيث يؤدي تآكل الدولار أيضًا إلى تآكل السندات التي يحملونها”.
تضخم اقتصادي وقد ارتفع بشكل مطرد في الأشهر الأخيرة، ليصل إلى 3٪ وفقا لأحدث الأرقام. ومرة أخرى، قد تتأخر تقارير التضخم المستقبلية إذا استمر إغلاق الحكومة. وهذا يجعل التنبؤ بمسارات السوق أكثر صعوبة.
يقول مايكل ديسيمون، كبير مسؤولي الإقراض في Citadel Credit Union: “بمجرد أن يستقر التضخم في نطاق أكثر قابلية للتنبؤ به، سنكتسب رؤية أوضح حول الاتجاه الذي تتجه إليه أسعار الفائدة طويلة الأجل”.
فكر في تثبيت معدل الرهن العقاري الآن قبل أن يرتفع مرة أخرى.
إذا كنت تنظر إلى التوقعات الرسمية، فاني ماي ويتوقع أن يبدأ متوسط سعر الرهن العقاري لمدة 30 عامًا في عام 2026 عند 6.2٪ ثم ينخفض إلى 5.9٪ بحلول نهاية العام. جمعية المصرفيين للرهن العقاري وتتوقع استقرارًا بنسبة 6.4% على مدار العام.
ضع في اعتبارك: تم إصدار كل من هذه التوقعات قبل الاجتماع الأخير لبنك الاحتياطي الفيدرالي (وخفض سعر الفائدة)، لذلك يمكن أن تتغير التوقعات من خلال التكرارات التالية.
يقول نيلسن: “هناك ضغط كبير من المستهلكين من أجل انخفاض أسعار الفائدة، لكن أفضل تخميني هو أننا نرى أسعار الفائدة ترتد بعناد عن الحد الأدنى، وتحوم حول 6٪ – وإن كان ذلك مع بعض الفترات الزمنية أقل قليلاً وأعلى قليلاً”. “أعتقد أن النطاق الآمن للتنبؤ به يتراوح بين 5.5 و6.5%.”
كما يتوقع تشارلز جودوين، نائب رئيس قسم إقراض الجسر وDSCR في Kiavi، حدوث تحركات صغيرة فقط في أسعار الفائدة على الرهن العقاري في العام المقبل.
يقول جودوين: “لا أرى تغييرات ذات معنى”. “أتوقع أن تظل أسعار الفائدة محدودة بشكل عام، وربما تتحرك من المستوى الحالي بمقدار 25 إلى 50 نقطة أساس فقط في أي من الاتجاهين.”
ما الذي يمكن أن يؤدي إلى انخفاض كبير (أو ارتفاع) في معدلات الرهن العقاري؟
لكي يكون هناك انخفاض كبير في أسعار الفائدة في العام الجديد، يجب أن يكون هناك تحول أكبر في الظروف الاقتصادية.
تقول ديبرا شولتز، نائب الرئيس الأول لإقراض الرهن العقاري في شركة مضمونة المعدل: “سنحتاج إلى اتجاه واضح لخفض التضخم، وبيانات وظائف أضعف، وبنك الاحتياطي الفيدرالي أكثر تشاؤما”.
ومن ناحية أخرى، يمكن أن تتحقق معدلات أعلى بكثير إذا استمر التضخم في الارتفاع بشكل ثابت. وفي هذه الحالة، قد يحتاج بنك الاحتياطي الفيدرالي إلى زيادة أسعار الفائدة لإبطاء تدفق الأموال إلى الاقتصاد.
يمكنك أيضًا أن ترى معدلات أعلى أو أقل بشكل ملحوظ نتيجة لانتخابات التجديد النصفي، التي ستجرى في نوفمبر من العام المقبل.
يقول ديسيمون: “ستشكل النتائج السياسة المالية والتنظيمية للسنوات التالية”. “اعتمادًا على تركيبة الكونجرس، قد يكون لمعنويات السوق والتوقعات بشأن الإنفاق الفيدرالي أو الضرائب المستقبلية آثار قصيرة المدى على بيئة الأسعار.”
خلاصة القول
في حين أنه من المستحيل التنبؤ إلى أين ستتجه أسعار الفائدة بعد ذلك، إلا أن مراقبة الاحتياطي الفيدرالي ومراقبة تقارير الوظائف والتضخم والتحقق من عائد سندات الخزانة لمدة 10 سنوات – والتي تعكس عمومًا معدلات الرهن العقاري لمدة 30 عامًا، يمكن أن تساعدك في الحصول على فكرة.
وبينما يقول العديد من الخبراء أن أسعار الفائدة قد تنخفض قليلاً في عام 2026، إذا حدث ذلك، فسوف يحدث قد يتسبب في ارتفاع الطلب على شراء المنازل، الأمر الذي قد يؤدي إلى ارتفاع أسعار المنازل أيضًا. لهذا السبب، إذا كان بإمكانك العثور على منزل في النطاق السعري الخاص بك الآن – بأسعار الفائدة الحالية – فقد يكون من الأفضل لك الشراء اليوم بدلاً من انتظار أسعار أقل قليلاً في المستقبل.
يقول جودوين: “إنك تخاطر بانتظار انخفاض طفيف في سعر الفائدة فقط ليتم محوه من خلال زيادة أكبر في أسعار المنازل بسبب تجدد الطلب”. “إذا وجدت المنزل المناسب اليوم وكنت مرتاحًا للدفع، فيجب عليك الشراء، مع توقع إعادة التمويل إذا كانت الأسعار تلبي الحد الأدنى من توقعاتك.”
